Proyecto de Ley de Alquileres Parte I

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Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación y regulación complementaria de las locaciones

Por Franco Cicerone y Luis Vergara

Para ir adentrándonos en las problemáticas inquilinas nada mejor que empezar con la lectura, comprensión y análisis del Proyecto de Ley de Alquileres. Esta ley presentada por la asociación civil Inquilinos Agrupados se encuentra dividida en 4 secciones o “títulos”. Decidimos, a fines prácticos, dividir el análisis del Proyecto de Ley en dos partes. Este primer artículo contiene las primeras dos secciones de la misma que corresponden tanto a las reformas al Código Civil y Comercial de la Nación como a la regulación complementaria de las locaciones. En un futuro segundo artículo nos enfocaremos en los restantes 2: El programa nacional de alquiler social; y, los métodos alternativos de resolución de conflictos.


Título I:

Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación.


Artículo 75. Domicilio especial


Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan.

Se agrega: Construcción de un Domicilio electrónico. La importancia de un correo electrónico, que cumpla la función de domicilio alternativo, radica en la posibilidad de tener un canal feaciente para mejorar la comunicación entre inquilino y dueño. Las inmobiliarias como “terciarizadoras” del vinculo locador/locatario, construyen un diálogo ineficaz, y poco beneficioso para otorgar soluciones al inquilinaje. Además este nuevo canal representa transparencia entre las partes involucradas, y asegura que ambas se encuentren notificadas con inmediatez.


Artículo 1.196. Locación Habitacional


Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

  • a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
  • b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalentea un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
  • c) el pago de valor llave o equivalentes.

Se agrega: En el inciso b) No es cualquier mes de alquiler sino al primero. La devolución del depósito se corresponde al último mes de alquiler, es decir con el aumento correspondiente. El reintegro debe hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. Llaves por depósito. Se agrega el inciso d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original es ilegal. En la actualidad las inmobiliarias hacen una interpretación parcial y tendenciosa, para obligar pagar al inquilino 1 (un) mes de anticipo, por cada año que figure en el contrato; por lo tanto se termina cobrando 2 (dos) de anticipo,mas el mes entrante.


Artículo 1.198. Plazo mínimo de la locación de inmueble


El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Se modifica: El plazo mínimo y legal pasa de 2 a 3 años. La extensión de los contratos de alquiler cualquier sea su fin, otorga previsibilidad al inquilino. Durante 36 meses, el inquilino o la familia inquilina, tendrá certezas sobre su situación habitacional. También reduce costos ( en los que solamente se ven beneficiadas las inmobiliarias) referidos a las renovaciones contractuales. Cada dos años, en la actualidad, un inquilino o familia inquilina debe caer en: incertidumbre por lograr la renovación del contrato; desamparo ante el aumento de precios de alquiler por parte y decisión de la inmobiliaria y, por último, el desembolso usurero de (nuevamente) meses de anticipo y garantías.


Artículo 1.199. Excepciones al plazo mínimo legal


No se aplica el plazo mínimo legal (art. 1.198) a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

  • a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
  • b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
  • c) guarda de cosas;
  • d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Se modifica el inciso b) agregándose “Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos…”. La aclaración en este inciso busca terminar con el negocio de los “contratos temporales”. Se realizan contratos con fines de turismo (que se renuevan indefinidamente bajo esa caratula) para enmascarar la estafa de cada tres meses aumentar precios y atar a los inquilinos a nuevas disposiciones. Los extranjeros o inmigrantes internos ( el caso emblemático de jóvenes estudiantes del interior que se radican en las grandes urbes) son el blanco principal de estos mecanismos. El cobro en moneda extranjera, principalmente dólares, aumenta exponencialmente el lucro del locador. En la actualidad, al ser una actividad redituable,se la prioriza por sobre la construcción de viviendas con fines habitacionales para los sectores populares y medios.


Artículo 1.201. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido


El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

Se modifica y agrega: Se agrega “… que exija el deterioro en su calidad o defecto originado por cualquier causa no imputable al locatario.” Además, “En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la ‘forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

De esta forma la “tercerización” de las inmobiliarias con respecto a las reparaciones que se presentan en el inmueble queda sin efecto o se ve disminuida. No solo se corre por un accionar inescrupulosamente ineficaz a las inmobiliarias. Su rol de ser veedoras de soluciones implica contratar servicios de terceros vinculados a ellas. Nuevamente la creación de un domicilio electrónico cobra una importante relevancia: nadie podra excusarse en no estar al tanto sea ante una urgencia o un deterioro del inmueble.


Artículo 1.203. Frustración del uso o goce de la cosa


Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Se modifica: caso fortuito o fuerza mayor por causas no imputables al locatario. Como si fueran unas aseguradoras, las inmobiliarias buscan justificaciones miles para cargar los costos de reparación a los inquilinos. Los dueños son sus clientes, pero no reparan en ningún purito ético para embaucar jubilados o familias populares, cobrándoles arreglos que no les corresponden.


Artículo 1.204. Pérdida de luminosidad del inmueble


La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.

Se agrega el artículo 1204bis. Compensación

Te abro una ventana y te la pago. Previa notificación ¿Consensuado? El proceso de identificación que se esta llevando a cabo no puede ni debe perjudicar a inquilinos y dueños. Se debe lograr un consenso barrio por barrio sobre el tipo de construcción habitacional que se lleve a cabo. El rol de los gobiernos provinciales y de CABA es crucial para evitar conflictividad entre locadores y locatarios.


Artículo 1.209. Pagar cargas y contribuciones por la actividad


El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

Se agrega: Las expensas comunes extraordinarias. Un nuevo actor entra en escena: ¿quién controla a los consorcios? Sean administradores externos o una cofradía de dueños deben estar regulados y controlados por algún ente estatal. El negocio de pasar todo cobro por expensa ordinaria debe terminarse.


Artículo 1.221. Resolución anticipada


Se agrega al inciso a): En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) mese de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

A su vez se le agrega el artículo 1221 bis. Renovación del contrato

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el- contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. Los plazos y tiempos no pueden ser extorsivos. La busqueda de alquiler habitacional implica tiempo y esfuerzo. La urgencia y necesidad no pueden estar a merced de inmobiliarias que decidan unilateralmente plazos y precios de renovaciones.


Artículo 1.222. Intimación de pago y desalojo de viviendas


Se incorporan los párrafos siguientes: La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.


Artículo 1.351. Intervención de uno o de varios corredores


Se agrega un segundo párrafo: En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.

Esto nos habla de una profesionalización de la actividad inmobiliaria. Todos quienes ejerzan una intermediación entre el locador y el locatario en la actividad deben encontrarse registrados en los colegios inmobiliarios correspondientes a cada jurisdicción.


Título II:

Regulación complementaria de las locaciones


Art. 13: Garantía


El locatario tiene la posibilidad de presentarle al locador dos tipos de garantías entre un universo de 5: Título de propiedad inmueble; Aval bancario; Seguro de caución; Garantía de fianza o fiador solidario; y, Garantía personal del locatario (recibo de sueldo). Es decir, es el inquilino quien tiene la capacidad de decisión sobre qué garantía quiere ofrecer y no el dueño/inmobiliaria. Esta es una forma de poner en igualdad de condiciones y romper con las asimetría de poder entre dueños e inquilinos que denuncia Inquilinos Agrupados.

En caso de ser mas de un locatario (inquilino) deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos del recibo de sueldo.

Los locadores/ inmobiliarias no pueden exigir una garantía, sea del tipo que fuere, que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación. Sin embargo, si la garantía personal del locatario es compartida el locador puede elevar el monto de la garantía a un máximo de 10 veces.


Art. 14: Ajustes


Los artículos 7 y 10 de la Ley 23.928 no rigen para los contratos de locación.

Pago de alquiler mensual fijado con valor único (sin triquiñuelas) y actualización del alquiler no semestral sino anual.

Dichos ajustes anuales deben efectuarse mediante el cálculo conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) cuya autoridad de elaboración y publicación mensual es el BCRA.


Art. 15: Consignación


Si el locatario/Inmobiliaria no quiere aceptar el monto mensual del alquiler el inquilino debe notificar al domicilio convenido (o electrónico) a que lo reciba dentro de las 48hs siguientes. En caso de no respuesta dentro de los 3 días hábiles el inquilino puede efectuar la consignación judicial.


Art. 16: AFIP


Los contratos de locación de inmueble (alquiler) deben ser declarados ante la AFIP por el locador. Si esto así no fuere, el locatario (inquilino) puede informar la existencia del contrato ante la AFIP. En el caso de iniciación de acciones legales por el caso que fuese, el juez debe informar a la AFIP si el locador está o no en regla.

Esto forma parte de la lucha contra la actividad informal del mercado inmobiliario. Como es sabido, este ha sido denunciado constantemente por su no regulación y cobros en negro a los inquilinos. La intervención estatal es clave para “blanquear” todas las transacciones que se llevan a cabo y servir como herramienta para resolver las injusticias que actualmente reproduce dicha actividad.


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